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美容室は居抜き物件だとコストを抑えられる?【良い点や注意点を解説】

  • ENTRY:2021.02.15.Mon

美容室での独立を検討されている方は、なるべくコストをかけずに開業したいと思われているのではないでしょうか?

居抜き物件をうまく活用することで、物件にかかる初期費用が半額程度で抑えることができるかもしれません。

美容室を開業する際に、コストの半分以上かかってしまう部分が物件費用です。

美容室の場合、何も設備がないスケルトン物件から開業するとなると、設備や工事の費用が高額になってしまいます。借りる時のテナントの設備や内装がどのような状態かがコストを抑える重要なポイントです。

そこで注目すべきなのは「居抜き物件」と呼ばれる物件。

この記事では、なぜ居抜き物件はコストを抑えられるのか、さらに居抜き物件を選ぶメリットや注意すべきポイントを解説していきます。

美容室の居抜き物件とは

居抜き物件とは、前に入っていた店舗が設備・家具・照明器具などをそのまま残したまま賃貸として出されている物件のことです。

つまり、残されている設備を上手く利用することで、コストを抑えられるだけでなく、短い期間で開業することができます。

もちろん設備によっては、必要ないものは廃棄するコストがかかりますが、基本的には残っているものを利用することで初期費用はだいぶ抑えることが可能です。

もし、前の店舗が美容室を経営していたのならば、

・シャンプー台
・空調設備
・レジ台/椅子/鏡など

などがすでに備え付けられてるはずです。普通ですと、これらの設備を全て準備するだけで500〜1000万円ほどのコストになります。設備が最初から用意されているだけで、かなり初期費用は抑えることができます。

さらに、美容室を経営するためには、排水設備や電気配線の他に、施術スペースの広さの条件などが細かく指定されています。

複雑な条件を満たすための工事費用は高額ですが、その条件もすでにクリアしているでしょう。

美容室を開業したいと思っていても、コストがかかりすぎるから…。となかなか独立に踏み出せない方は、居抜き物件の活用を検討してみてはいかがでしょうか。

元美容室の居抜き物件を借りるメリット・デメリット

メリット デメリット
・初期費用を抑えることができる
・短い期間で開業できる
・コストをかけないことでリスクを抑えられる
・レイアウトの自由度が低い
・解体/破棄する場合に費用が発生する
・立地の問題で集客が難しい場合がある

元美容室の居抜き物件を活用することのメリット・デメリットを上の表にまとめました。

それでは、それぞれの点についてわかりやすいように解説していきます。

居抜き物件を借りるメリット

【①初期費用を抑えることが出来る】

やはり、居抜き物件の一番のメリットは初期費用を抑えることができること。

美容室をゼロからスタートするために必要な初期費用は、約1000〜1500万円ほどだと言われています。

このコストの約半分ほどが物件にかかる費用ですので、500〜750万円ほどでしょうか

美容室の開業コストが高い理由としては、すでに説明していることなのですが、シャワー台などの高額設備の設置や、営業するために必要な設備や構造を満たしている必要があるからです。

設備だけでなく、大規模な工事を行う必要ないことで数百万円のコスト削減ができます。

【②設備が整っているからすぐにオープン出来る】

最初から設備が整っていることはコストを抑えるだけなく、短期間で開業できることも大きなメリットです。

本来ならば、美容室の物件選びから設備を整えるために、数ヶ月間の工事が必要になる場合があります。他の仕事をしていなければ、開業まで無収入になりますので、なるべく早く開業したい方も多いはず。

さらに工事期間中の賃料も発生するので、内装や設備の準備に時間がかかってしまうのは資金面で厳しい方も多いでしょう。

なるべく早く開業したい方は、居抜き物件での開業が適しています。

【③リスクを抑えることができる】

初期費用がかからないことは、結果的に失敗した時のリスクを減らすことに繋がります

先ほど説明したように、美容室を開業する際にかかるコストは約1000〜1500万円程度です。開業時に、この金額を準備できる方はそう多くはありません。

実際ほとんどの方は、日本政策金融公庫の融資を利用して費用を工面しているはずです。低金利ですが、融資なので将来的には返済しなければいけません。

万が一、経営に失敗してしまった時に多額の借金が残っていると、閉業してからの生活が苦しくなります。

初期コストを少なくすることで必要な融資も少なくなりますし、結果的にリスクを回避することができます。

居抜き物件を借りるデメリットや注意点

①レイアウトの自由度が低い

居抜き物件は、前の店舗が設備をそのまま残している状態なので、自分が理想とする店舗と少しレイアウトのイメージが異なることがあります。

ゼロから自分好みの美容室を作ることができるスケルトン物件と比較すると自由度は低いです。

当たり前ですが、居抜き物件は、前の美容室の経営やコンセプトに合うように設計されています。どうしても前の店舗の色が残ってしまうため、自分のイメージする店舗作りに影響してしまうことも…。

そのため、出店するエリアにある居抜き物件の数が少ない場合、理想とするレイアウトの居抜き物件を見つけることは難しいかもしれません。

②解体・破棄する場合に費用が発生する

残されている設備や機材をそのまま全て利用することができれば良いのですが、実際はそううまいことはいきません。

一度メンテナンスを行う必要があったり、不必要な機材の設備を解体・廃棄するコストがかかってしまう場合があります。

また、追加工事を行う際に、解体してから新しく作るとなると、コストと時間が余計にかかってしまうことも珍しくありません。

レイアウトに満足しても即決はせずに、メンテナンスや解体・廃棄が必要なのかを早い段階から判断する必要があります。

③立地によっては集客しづらいこともある

元美容室と考えた時に、閉店した理由が集客しづらい立地だったというケースもあるかもしれません。

集客しやすい場所かどうかは、居抜き物件に関わらず重要なポイントですが、初期費用が抑えられるからといって、あまりにも集客がしづらい場所は選んではいけません。

前の美容室のオーナーとのコンタクトが取れるようでしたら、なぜ閉店したのかを聞いてみると良いでしょう。

居抜き物件を契約する時に気をつけるべきこと

初期費用を大幅に抑えることができ、短期間で開業できる居抜き物件は、資金が豊富ではないけどなるべく早く開業を目指したい方には、非常にぴったりな物件です。

・メンテナンスや解体/廃棄する必要があるのか?それに伴うコストはどのくらいか?
・自分の店舗のコンセプトや理想とする内装に近いか?
・可能であれば前の所有者にヒアリングを行う

上記のことに注意しながら選ぶことで、契約後に後悔しない居抜き物件を選択できるはずです。

美容室の居抜き物件の相場はいくらくらい?

美容室の居抜き物件の相場

それでは、居抜き物件の相場はどれくらいなのか気になる方も多いはずですので、こちらのサイトで見てみましょう。

立地によって大きく変動しますが、新宿区で見てみると下記のようになります。

・22万円 (8.8坪 セット面3面、シャンプー台1台)
・44万円 (17.24坪 シャンプー台3台、セット面6台)
・63万円 (27.41坪 シャンプー台5台、セット面8台)

新宿区ですので、東京の中でも土地代は高いです。地方だと半分程度かそれ以下になるのではないしょうか。

初めて開業される方の場合、スタッフ数もそこまで多くないでしょうし、小規模からのスタートになるはずです。

セット2面、シャンプー台2台ほどの小さめのサロンでしたら費用もかなり抑えられます。

参考:https://www.salonfudousan.net/

居抜き物件の初期費用について

居抜き物件で美容室を開業する場合にかかる初期費用は500〜750万円でしょう。

何もない状態のスケルトン物件だと750〜1500万円ほどかかるので、半分程度には抑えられると思います。居抜き物件を利用する時にかかる費用の内訳は、以下の表を参考にしてください。

項目 費用
内装譲渡金 0〜300万円
敷金・礼金・契約金 家賃6〜12ヶ月分
仲介手数料 家賃1,2ヶ月分
合計 500〜750万円

テナントの場合、契約時にかかる敷金・礼金は必ずかかります。

居抜き物件の場合、設備がある程度整っている分「内装譲渡金」が必要になるケースがあります。この金額次第で居抜き物件の費用が変動するでしょう。

上の表には、記載しておりませんが、解体・廃棄するものがあればその分コストは増えます。

居抜き物件の初期費用は、残されている設備の状態によって大きく変わりますので、入居前の入念な状態チェックは欠かせません。

美容室の売上を伸ばすための集客のコツと方法

美容室の経営を続けていくために重要なことは集客です。お客さんに来ていただかないことには、売上を増やすことはできません。

そこで集客効果を高めるための、コツや集客媒体の利用方法を紹介します。

美容室の売上アップのための集客のコツ

開業してから集客対策をされる方が多いですが、実は開業前に集客対策で根本となる重要なポイントがあります。

それは、ターゲット層を明確にすること

ターゲットを明確にしておかなければ、出店するエリア(立地)、コンセプトや内装、メニューを決めてもうまく集客することはできません。

ターゲットを大きく分けると、学生(若い世代)・主婦層・富裕層・働く世代・単身などにわけることができます。

全ての人に満足してもらえるサロンにするために、メニューを多く設定したりすることがありますが、実はそれはあまり良い経営ではありません。

ターゲットがぶれた美容室は、結局ウリがはっきりとしていないため、お客さんが選ぶ理由がないんです。

しっかりとターゲットを決めることで、お客さんがこのサロンなら「悩みを解決してくれるかな?」という期待に応えることができます。

また、リピートをしてもらうことが経営維持で必要不可欠です。

・新規客100名、再来店10人→リピート率10人
・新規客100名、再来店30人→リピート率30人
・新規客100名、再来店50人→リピート率50人

非常にシンプルな考え方をすると、毎月100名のお客さんに来てもらうことで経営が維持できるとすると、リピート率が10%なら新規で90名のお客さんを毎月獲得する必要があります。

基本的に、宣伝広告費の大半は新規集客にかかります。つまり、リピート率をあげると必要となる新規のお客さんが少なくなるため、広告費用を抑えるだけでなく、安定した集客を実現することができるのです。

リピート率を上げるためには、ポイント制度を導入したり、次回割引制度を導入してみることも検討してみると良いでしょう。

ここで注意すべきことは価格を落としすぎないことです。

特に、新規集客を獲得するために、通常料金よりもかなり割安な価格で施術を提供するケースが考えられます。

初回の料金が低すぎると次回の料金が高く感じてしまい、来店されないことが多いです。

本来ならば、リピートしてくれるお客さんを優遇すべきですので、初回料金と通常料金の間で差が大きくするべきではありません。

正しい価格設定ができないと、リピート率を上げることはできませんし、安くすることでしか集客できないという考えになっていしまいます。

お客さんの悩みや、理想にアプローチをすれば、価格を落とさなくてもしっかりとリピートしていただくことは可能です。

ネットを使った集客方法

最近では、webサイトやスマホアプリからの予約が主流となっています。

その集客媒体の中で、2000万人以上から利用されているのがホットペッパービューティーです。

ユーザー目線で利用しやすいことはもちろんですが、掲載している美容室にとっても嬉しい機能が豊富なため、掲載している美容室の店舗数はなんと46,120件にも上ります。

掲載することで利用できる機能としては、以下のようなものがあります。

・24時間のネット予約
・顧客データ
・周辺エリアの客単価や人気のメニュー など。

24時間のネット予約はもちろん、ホットペッパービューティーを通じて予約をした顧客データをまとめて管理することができます。

月の新規客数だけでなく、リピート率も可視化することで、どのような施策を打ち出すことでリピート率を伸ばすのかを発見することが可能です。

さらに、担当の方が1名がつくことで、開業前の物件選びのサポートから、掲載を開始してからの顧客データの見方、集客アドバイスもしてくれます。

初めて開業される方は不安なことが多く、経営に関しても右も左もわからないことが多いです。

集客だけでなく、開業前・経営に不安がある方は、ホットペッパービューティーの掲載も検討してみると良いでしょう。

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インスタグラムなどのSNSを活用する

ここ数年の間に、インスタグラムを中心に店舗でアカウントを運用しているところも増えてきています。

実際に10〜20代の若い世代を中心に、インスタグラムでの投稿でお店の興味をもって来店することも多いです。

施術前と後のビフォーアフター写真の掲載や、店舗の内装や最新情報を発信することで、若い世代にアプローチすることができます。

アカウントの作成にかかる費用は無料ですので、集客対策としても導入を検討してみると良いでしょう。

居抜き物件で美容室を開業したい方に

居抜き物件の魅力は、必要な設備が揃った状態で物件を借りることができ、初期費用を抑え、さらに短期間で開業できることです。

店舗の状態や立地を見極め、自分のサロンのイメージに近いようでしたらぜひ前向きに検討してみると良いでしょう。

初期費用が高額になりやすい美容室の開業ですが、上手に居抜き物件を見つけることで、リスクを抑えて開業することができます。

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